A situação do fundo imobiliário BB Progressivo (BBFI11) mudou bastante desde a primeira vez que ele apareceu por aqui, em março deste ano. Na ocasião, notíciamos que o FII havia recebido um ultimato do Banco do Brasil (BBAS3), com quem trava uma batalha judicial, que poderia derrubar seus dividendos.

Os proventos de fato sofreram com imbróglio que já dura mais de três anos. Mas, nos últimos meses, o fundo voltou a virar notícia por uma batalha diferente: de ofertas pelo CARJ, centro administrativo no Rio de Janeiro que é justamente o alvo da disputa com o BB.

A primeira oferta veio da Cury no final de setembro e era de R$ 50 milhões. No mês seguinte, a Sod Capital ofereceu R$ 55 milhões, ou 10% a mais que a construtora, pelo imóvel.

A Cury melhorou sua oferta depois, subindo o valor total para R$ 65 milhões. A proposta vencedora seria escolhida pelos pouco mais de 7,7 mil cotistas do FII, que deveriam responder uma consulta formal sobre o tema até 13 de dezembro.

Mas o processo foi interrompido e terá de ser repensado após a Sod decidir fazer mais uma investida pelo CARJ e aumentou o valor oferecido para R$ 62,4 milhões. A cifra é inferior à última proposta da Cury, mas, caso seja aceita pelos investidores, será recebida à vista, enquanto a construtora quer pagar pela aquisição em 36 meses.

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Além da possível venda do imóvel, os cotistas do FII também devem deliberar um potencial acordo com Banco do Brasil. Segundo o fundo, o banco enviou uma proposta de acordo para encerrar a disputa — que começou com uma divergência sobre renovação de aluguel — fora dos tribunais.

O BB ofereceu até R$ 50 milhões para quitar todas e quaisquer obrigações com o fundo e encerrar cinco processos em andamento.

O primeiro deles foi aberto pelo próprio banco em 2020, quando ainda ocupava o imóvel CARJ, um centro administrativo no Rio de Janeiro que está no portfólio do BBFI11.

O contrato original entre as partes, que envolve nove blocos do edifício, foi firmado em 2015 e encerrou-se em outubro de 2020. Cinco meses antes, o banco ajuizou uma ação com o objetivo de renovar o aluguel de apenas dois blocos do conjunto. Já o fundo defendeu a renovação nos termos originais.

O processo ainda tramita na Justiça, mas o BBFI11 sofre os efeitos negativos em suas finanças desde 2021, quando o Banco do Brasil alegou que, em seu entendimento, o índice de reajuste daquele ano não seria devido e passou a pagar um valor menor que o previsto.

O FII obteve um parecever favorável sobre o tema na Justiça e considera a instituição financeira inadimplente, cobrando o valor total devido. No entanto, o BB decidiu em março deste ano que não iria mais esperar o fim da tramitação do processo e desocupou 100% do ativo.

O Banco do Brasil refutou, em nota enviada ao Seu Dinheiro na época, a informação de que exista inadimplência, “já que há um debate judicial em curso sobre o caso, inclusive com a realização da entrega das chaves em juízo”.

“Cabe destacar que a saída do CARJ se trata de decisão administrativa rotineira na gestão imobiliária, que buscou saídas amigáveis ao longo de todo o processo, mas que culminou na necessidade de entrega judicial do imóvel, sem qualquer inadimplência por parte do banco”, disse o BB.

Já BBFI11 destacou que a saída do banco representa um impacto de 55% em suas receitas e derruba de 60,9% para 14% a taxa de ocupação do portfólio, composto por dois empreendimentos. Os dividendos também sofrem com o impasse, que reduz a distribuição em R$ 28,24 por cota.

O outro imóvel que compõe seu portfólio, um prédio em Brasília, também está parcialmente locado para o Banco do Brasil, com contrato válido até janeiro de 2025. O FII foi procurado pela PaulOOctavio Investimentos Imobiliários em setembro para vender este ativo por R$ 80 milhões.

A briga entre o FII e o BB, aliás, foi mencionada na proposta e é uma das apostas da PaulOOctavio para concretizar a venda.

“Cabe ressaltar que o contrato de locação hoje em vigência com o BB, expira em 08/01/2025 e acreditamos ser muito difícil a renovação, haja visto a demanda judicial que está em curso”, diz o documento encaminhado ao fundo.

De volta a consulta formal que revelará a opinião dos investidores sobre todos esses temas, a gestão do FII decidiu encerrar o processo atual após a nova oferta da Sod e reinstalá-lo “em momento futuro” a ser definido.

Enquanto isso, o BBFI11 receberá novas propostas pelos imóveis até amanhã (12). “A administradora ressalta que findo o prazo de encerramento não serão consideradas novas propostas, haja vista a reinstalação e finalização do procedimento de consulta formal.”